A possibilidade de revisão dos contratos de locação comercial diante da Pandemia do Coronavirus

A Pandemia do Coronavirus está afetando a vida de milhares de pessoas. Seu efeitos na saúde física são notórios e devastadores. Diante disso devemos seguir as orientações das autoridades de saúde, certos de que cada indivíduo pode dar a sua colaboração nessa luta contra um inimigo invisível e cruel. 

Além de afetar a saúde física, o coronavirus afeta a ordem econômica. O que levou as autoridades públicas municipais a editar leis para o enfrentamento do novo coronavirus no âmbito de seu municípios, determinando as seguintes medidas: como isolamento, quarentena, fechamento de escolas, prais, bares, restaurantes, shoppings, centros comerciais, clubes, dentre outros estabelcimentos. 

Essas medidas excepcionais estão afetantando, sem dúvida nenhuma, os contratos de locação comercial, que são aqueles contratos conhecidos por  locação não residencial. Diversas empresas, profissionais autônomos, empreendedores, estão impedidos de usar os espaços comerciais, sejam salas comerciais, lojas, shoppings centeres, galpões, ou seja, lugares que estabelecem seu negócios profissionais. 

Diante do fechamento desses estabelecimentos pelas autoridades estaduais e municipais, os locatários (aquele que aluga o imóvel) devem continuar a pagar os aluguéis de acordo com o contrato ou há possibilidade de revisão dos contratos de locação, para inclusive deixar de pagar?  

Considerando que o contrato de locação transfere a posse direta do bem (poder de usar o imóvel exclusivamente para sua atividade comercial) em troca de um valor fixo mensal (aluguel) a ser pago ao locador (proprietário do imóvel). É justo que o locatário continue pagando o aluguel mesmo sem ter essa posse? 

Ainda que os contratos de locação estejam submetidos ao princípio da força obrigatória dos contratos, como medida de segurança jurídica do mercado de locação, esse não é um pricípio absoluto. Admite-se a revisão extrajudicial ou judicial diante de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que acarretem a uma das partes obrigação excessivamente onerosa.  

A legislação também prevê a sua extinção em caso de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que geram onerosidade excessiva. No entanto, busca-se a preservação dos contratos, com possibilidade de revisão para tentar garantir a continuidade da atividade comercial, a preservação dos empregos e a manutenção da economia.  

Tanto a Lei do locações, (lei 8.245/91), quanto o Código Civil Brasileiro, (lei 10.406/02), autorizam a revisão extrajudicial e judicial dos contratos.  

A Lei de locações, prevê nos arts. 18 e 19 a possibilidade de modificação de cláusulas ajustadas pelas partes, desde que de comum acordo e, se não houver acordo, prevê a revisão judicial do contrato.  

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordonovo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. 

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. (Grifos nossos). 

Embora o art. 19 não faça menção expressa aos requisitos da ocorrência de fatos extraordinários e imprevisíveis que levem a onerosidade excessiva, exige o decurso do tempo de três anos de vigência do contrato ou do último acordo firmado pelas partes, além da discrepância do valor do aluguel e o preço efetivo de mercado.  

Apesar disso, entendemos que o art. 19 da lei de locações é fundamento para a revisão judicial das locaçãoes comerciais em consequência dos efeitos provocados pela pandemia do novo coronavírus (COVID-19) e das decisões estaduais e municipais, em especial o fechamento dos shoppings, prédios comerciais, lojas, necessárias para o enfrentamento da disseminação.  

Para os contratos que não atingiram o requisito temporal da lei, os três anos, deve-se invocar o Código Civil, em aplicação subsidiária a lei de locações, para preservar a função social dos contratos, ja que a lei de locações não prevê a situação extraordinária do coronavirus, que ocasionou na paralisação de algunas atividades comerciais.  

O Código Civil que disciplina a Teoria da Imprevisão nos arts. 317, 478, 479 e 480. 

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. 

(…) 

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.                                                      

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato. 

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva. 

Os locatários podem fudamentar o pedido extrajudicial ou judicial da revisão dos contratos de locação comercial, no art. 317, do Código Civil, para requerer a revisão do valor, em razão de motivos imprevisíveis que acarretam desproporção manifesta entre o valor da prestação previsto em contrato e o valor do momento de sua execução, principalmente em razão de se virem impedidos de usar os imóveis para fins comerciais.  

Esses mesmos locatários de imóveis comerciais, podem pleitear a extinção do contrato, seja de forma extrajudicial ou judicial, com fundamento no art. 478, do Código Civil, demonstrando a onerosidade excessiva, como por exemplo, ter que pagar aluguel sem poder utilizar o imóvel comercial para auferir lucro com sua atividade para fazer frente a essas e outras despesas inerentes a atividade comercial, ou seja, pagar aluguel sem ter a posse do imóvel. 

Já os arts. 479 e 480, do Código Civil devem ser usados como fundamento para a revisão contratual, como por exemplo, a redução considerável do valor do aluguel ou até mesmo da isenção total do pagamento por período determinado, Em nossa opinião a revisão, preferencialmente extrajudicial deve ser o norte nesse momento tão delicado de nossas vidas, em que o espríto coletivo e social deve falar mais alto do que o indidivual, do litígio.  

A revisão extrajudicial e a manutenção dos contratos comerciais deve a medida de enfrentamento da crise provovada pela pandemida do novo coronavirus.  

Não há dúvidas que os requisitos legais para revisão do contrato de locação comercial estão presentes, uma vez que estamos diante da clara imprevisibilidade e onerosidade excessiva exigidas pela doutrina e jurisprudência para a revisão contratual.  

É cristalino e evidente o enquadramento dos casos em que, o locatário se viu impedido pelas autoridades de usar o imóvel alugado, na teoria da imprevisão frente a pandemia do novo coronavírus e das medidas estaduais e municipais para o enfrentamento.   

Portanto, recomenda-se como norte, aos que se enquadrem na situação abordada no presente artigo, a busca pela revisão extrajudicial dos contratos de locação comercial, revendo o valor dos aluguéis, concedendo descontos ou isenção de pagamento por um detetminado período. 

Por fim, caso a tentativa de revisão extrajudicial se mostre infrutífera, deve-se propor a competente ação judicial para fazer jus a revisão ou extinção dos contratos de locação comercial, pois motivos e fundamentos jurídicos é que não faltam. 

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