Aprenda rapidamente como calcular a multa no contrato de locação?

O contrato de locação de imóvel normalmente é celebrado por prazo determinado de 30 meses. Mas as vezes no locatário(quem aluga) deseja ou precisa devolver o imóvel antes desse prazo. Com isso o locador (dono) deve receber multa por devolução antecipada desse imóvel.  

É nesse momento que ocorrem algumas abusividades por parte dos proprietários e imobiliárias em relação ao valor cobrado a título de multa. Você sabe como deve ser calculada essa multa?   

Nesse artigo você vai aprender o passo a passo para calcular o valor da multa de acordo com a lei de locações.   

MULTA POR DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL ANTES DO TÉRMINO DO PRAZO DA LOCAÇÃO  

Importante ressaltar que falaremos de multa por entrega antecipada do imóvel antes do fim do contrato de locação, sempre que houver um contrato de locação por prazo determinado.   

A lei de locações (lei 8.245/91) não determina um valor ou um percentual de multa para cada contrato. A multa é livremente determinada pelas partes no contrato.   

No entanto, já é praxe no mercado imobiliário a fixação de multa em valor igual a três vezes o valor do aluguel. Quem determina na maioria das vezes essa multa é o proprietário do imóvel (locador) ou a imobiliária que administra o imóvel.   

Atenção, o valor deve estar previsto expressamente no CONTRATO de locação firmado entre as partes.   

O art. 4º da Lei 8.245/91 prevê que:  

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.   
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.   

Dessa forma, o dispositivo legal acima citado se aplica a contratos com prazo determinado. Significa que a multa por devolução antecipada do imóvel, ou seja, antes do término do PRAZO do contrato de locação, só será admitida quando o contrato estipular o período em que aquela locação vigorará.   

Nos contratos firmados POR ESCRITO e com PRAZO DETERMINADO, O LOCADOR NÃO PODE REAVER O IMÓVEL.   

Excepcionalmente, a lei estipula que ocorrendo as situações previstas no art. 9º, da Lei nº 8.245/91, o locador pode retomar o imóvel.   

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:  

I – por mútuo acordo;  
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;  
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;  
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.   

COMO CALCULAR A MULTA PROPORCIONAL?   

No contrato de locação a multa será sempre proporcional ao período que não foi cumprido do que foi estipulado.  

Observe o exemplo:  

Maria (locatária) firma contrato de locação residencial com José (locador) pelo prazo de 30 meses. Pactuaram multa no valor de R$ 3.000,00(referente a dois meses de aluguel).  

Após 12 meses de contrato Maria decide deixar o imóvel, faltando 24 meses para o fim do prazo do contrato.  

Para calcular a MULTA você precisa dividir o valor da multa pelo prazo firmado em contrato:  

R$ 3.000,00 ÷ 30 meses = R$ 100,00.  

Obtendo o valor da multa por mês você deve calcular a quantidade de meses que o contrato não foi cumprido e multiplicar pelo valor da multa mensal.  

24 meses x R$ 100 = R$ 2.400,00.  

Assim você terá o valor da multa por devolução antecipada do imóvel antes do término do contrato de locação Como se verifica, o valor a ser pago a título de multa (R$ 2.400,00) foi menor que o valor determinado no contrato para casos de rescisão antecipada (R$ 3.000,00), já que o cálculo foi realizado proporcionalmente, conforme determinado pela legislação pertinente.  

Portanto, de um lado a cobrança da multa é garantida em lei, por outro a proporcionalidade na aplicação desta também se impõe, devendo o locador usar a proporcionalidade em caso de rescisão antecipada para não infringir o disposto na lei.  

Agora, caso o locador não cobrar multa calculando a proporcionalidade, recomenda-se ao locatário que devolva as chaves do imóvel e questione na justiça o valor d a multa, apresentando os valores que entende como devido, sem prejuízo de perdas e danos se houver.  

Como, em regra, um contrato de locação, é um contrato de adesão, ou seja, ao locatário cabe apenas concordar com as cláusulas escritas sob pena de deixar de alugar o imóvel pretendido caso questione as cláusulas.  

Apesar disso, a lei autoriza a discussão do contrato de adesão assinado pelo locatário na via judicial, evitando, assim, o enriquecimento ilícito de uma das partes e trazendo equilíbrio contratual.   

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